בית ביורו אחד באיטליה

איך לא חשבו על זה קודם? מי לא רוצה לקנות בית ביורו אחד באיטליה ולבלות את חופשותיו על החוף תחת השמש האיטלקית או בעיירה הררית קסומה, וכל זה ביורו אחד, פחות מארבעה שקלים. אז מה אתם אומרים …. האם באמת מדובר במציאה?

לא מעט ישראלים פנו אלי בחודשים האחרונים ובקשו לקבל מידע אודות יוזמת "בית ביורו אחד באיטליה" .  לא חסרות כתבות ותכניות בנושא העוסקות "במציאה". אכן לפני כמה שבועות יצרה איתי קשר תחקירנית ישראלית  שביקשה לשוחח עם "מישהו שמבין" בנדל"ן איטלקי ולקבל פרטים נוספים אודות היוזמה.

אז מה באמת הסיפור מאחורי "בית ביורו אחד"?

לפני שאני נכנס לכל הפרטים הייתי רוצה לשאול אתכם שאלה:

אם היו מוכרים בית ביורו אחד בישראל מי לדעתכם היה הראשון לקפוץ על המציאה?

למרות שאיטליה נמצאת מזה כמה שנים עמוק בתוך משבר כלכלי, עדיין ישנם הרבה מאד איטלקים המעוניינים לרכוש נכסים למטרות שונות כמו הגרמנים, צרפתים, אנגלים, הישראלים וכל שאר המין האנושי כך גם האיטלקים מחפשים מציאות ומי אם לא להם יש את יתרון הביתי?

אבל אל יאוש, אולי בכל זאת היוזמה יכול להתאים לכם…

מעבר לחשיפה התקשורתית שזוכות כל אותם עיירות נידחות באיטליה מדובר באמת ביוזמות אמיתיות שמנוהלות על ידי הרשויות המקומיות – Comune בכל רחבי איטליה.
מדובר בבתים או דירות במצב רעוע ולפעמים אפילו בסכנת קריסה הדורשים שיפוץ משמעותי.

הישובים שמציעים בדרך כלל את הנכסים האלו סובלים מהגירה שלילית. מדובר בעיקר באיזורים מרוחקים או נידחים עם תושבים מבוגרים או פנסיונרים. רוב הצעירים עזבו את הישוב לאיזורים שמציעים פרנסה, לימודים ותנאי חיים יותר אטרקטיבים. אלו שעזבו את הישוב קרוב לוודאי לעולם לא יחזרו אליו. ראשי העיר מנסים למנוע מעיירות אלו להפוך לעיירות נטושות כמו למשל Valle Piola שהפכה לעיירת רפאים לאחר שהמשפחה האחרונה נטשה את הישוב בשנת 1977; דרך אגב, למי שמעוניין, הכפר כולו עומד למכירה בסכום של 550,000 € עד כמה שזכור לי.

סיבה נוספת היא שבעלי הנכסים בישובים אלו אינם מצליחים למכור, להשכיר או לייצר הכנסה כלשהיא מהנכס ונאלצים לשלם מיסים שונים; בדרך כלל עלות השיפוץ הניכרת הינה מעבר ליכולת הכלכלית של בעלי הבית ולכם הם מעדיפים לתרום את הנכס לרשות המקומית ולהמנע מהוצאות נוספות.

נו … אז תאכלס, מה הם רוצים?

עבור הבית תשלמו כמובן את המחיר הסמלי של יורו אחד בלבד …

תוסיפו לזה את העלויות והתנאים הבאים:

• תחילת עבודות השיפוץ לא מאוחר מחודשיים ממועד קבלת כל ההיתרים
• פקדון על סך 5,000 € שישולמו לערייה ויוחזרו לאחר 3 שנים מיום רכישת הנכס
• עלויות נוטריון עבור שטר המכירה של הנכס
• עלויות שיפוץ הנכס – לא זול בכלל אבל תיכף נגיע גם לזה
• מיסים והיטלים שונים

מכיוון שרובכם לא דוברים את השפה האיטלקית וכנראה גם לא מכירים כל כך את הסבך הבירוקרטי האיטלקי סביר להניח שתזדקקו גם ליועץ או מנהל פרויקטים שכנראה לא יעבוד בהתנדבות.
כמובן שקיים שוני בדרישות בהתאם לעיירות שבהם מוצא הנכס אך הנקודות שציינתי תקפים לכולם.

כמה כבר יכול לעלות השיפוץ?

שיפוץ יסודי של בית במצב רעוע או בית שנמצא בסכנת קריסה באיטליה מומלץ אך ורק לבעלי תקציב נדיב או/ו בעלי עצבים חזקים בלבד.
איטליה ידועה בסבך הבירוקרטי שלה וחיבתה הכמעט הפרברסית לכללים וחוקים מיותרים; מעבר לעלויות השיפוץ יהיה עליכם לאשר שפרויקט השיפוץ עומד בכל התנאים הנדרשים ולדאוג להיתרים השונים.

מחירי השיפוץ למ"ר באיטליה משתנים בהתאם לאיזור. בדרך כלל העלויות בדרום איטליה נמוכות יותר מהצפון.

שיפוץ קל (צבע, תיקונים ושינויים קוסמטים, שיפוץ צנרת קיימת)	350 – 600 €/מ”ר
שיפוץ בינוני (בדומה לשיפוץ קל, תלוי בסוג החומרים וכמות העבודה)	600 – 800 €/מ”ר
שיפוץ מלא (החלפת צנרת, מערכת חשמל, קירות, גג, וכו’)	1200 – 1500 €/מ”ר

לדוגמה: עלות החלפת הצנרת בבית של 70 מ"ר היא כ-5,000 – 6,000 €; מערכת חשמל באותו בית תעלה כ 2,500 – 3000 €. בהתחשב במצבם הקשה של הנכסים העומדים למכירה עלות השיפוץ של בית בגודל של 70 מ"ר תנוע כנראה בין 84,000 € – 105,000 €.

אז זה הופך את זה ליותר כדאי?

משנת 2014 בערך כשהתחילו עם יוזמת הבית ביורו אחד באיטליה הנושא לא מפסיק לעלות לכותרות; במקרה של Sambuca di Sicila שבסיצליה הגיע הסיפור אפילו לCNN שפרסמו כתבה שבעקבותה קיבלה העיירה כ 40,000 הודעות דואל מאמריקנים (בינהם גם בעלי שורשים מסיצילה) שהתעניינו באפשרות לרכוש בית באירו אחד. באתר של עריית סמבוקה ניתן להתרשם מנכסים שעומדים למכירה. בשנת 2019 עריית סמבוקה מתכוונת להוסיף נכסים נוספים כך שמי שמעוניין יכול מידי פעם לבדוק באתר האינטרנט שלהם.

לא מעניין אותי, אני הולך על זה!

שיהיה לך בהצלחה!

… אבל לפני שאתה "הולך על זה" ושולף את היורו מהכיס קח בחשבון את האלטרנטיבות העומדות לרשותך.

משבר הנדל"ן שפקד את איטליה בעשר השנים האחרונות גרם לירידת מחירים משמעותית בכל רחבי המדינה. נכסי נדל"ן באזורים מסויימים איבדו עד כ 40% משוויים. בשנת 2018 נראו לראשונה ניצנים של התאוששות בתחום אך משבר הקורונה הולך להחריף את המשבר במידה מסויימת ולהשפיע על רמת המחירים שנשארו נמוכים משמעותית בהשוואה לשנת 2008.

כפי שציינתי מוקדם יותר, התנאים לקניית בית ביורו אחד באיטליה יכולים להשתנות מעט מפרויקט אך התנאים הבאים משותפים לכולם:

1. התחלת עבודות השיפוץ תוך 60 ימים מתאריך הרכישה
2. התחייבות לשיפוץ הנכס בעלות של 25.000 יורו לפחות
3. פיקדון על סך 5,000 יורו לתקופה של 3 שנים שיופקד ברשות המקומית
4. עלויות נלוות לרכישה כמו מיסים, נוטריון וכו'

כך שבמחיר של 25,001 יורו לפחות (ו 5,000 יורו פקדון) תזכו להפוך לבעלים גאים לנכס שאף אחד לא רוצה בכפר. חשוב גם לזכור ששיפוץ הנכס לא מסתכם בסכום שצויין בסעיף 2. רוב הנכסים נמצאים במצב רעוע כך שעלות השיפוץ תהיה בהחלט הרבה יותר גבוהה.

לדוגמא: 

הכפר מונטיירי – Montieri שמחוז גרוסטו – Grosseto שבטוסקנה מציע למכירה בתים ביורו אחד. בהשוואה לנכסים שמוצעים כיום למכירה כמו למשל הנכס הזה ספק אם ההשקעה בבית ביורו אחד בכפר הזה כדאית בכלל:

	בית קיים למכירה	בית ביורו אחד
מחיר	27,000 יורו	1 יורו
גודל הנכס	104 מ"ר	104 מ"ר
שיפוץ	לא הכרחי	52,000 יורו – 125,000 יורו
פקדון	0	5,000 לשלוש שנים
התחייבויות	לא	כן
סה"כ	27,000 יורו	57,000 יורו – 130,000 יורו

בשנים האחרונות מתגברת התופעה של רכישות נדל"ן באיטליה. על ידי אזרחים זרים. באזורים מסויימים בדרום איטליה כמו למשל חבל פוליה ניתן למצוא נכסים במצב טוב ואפילו משופצים בעלות של 900 – 1500 € למ"ר. גם בצפון המדינה באיזורים כפריים מסויימים בחבל פיימונט או לומברדיה ניתן למצוא נכסים במחירים אטרקטיבים לא פחות.

ולכל ההרפתקניים שבינכם שאוהבים אתגרים. בית באירו אחד באיטליה יכול להיות בדיוק מה שאתם מחפשים.