לקנות בית באיטליה בעידן הקורונה

מגיפת הקורונה שהביאה להידרדרות המהירה ולסגר הארוך יוצרת מציאות חדשה עבור איטלקים וזרים שתכננו לקנות בית באיטליה, בעלי נכסים באיטליה הניצבים כעת במצב חסר תקדים בכל הקשור להשקעות הנדל"ן.

מה יקרה עכשיו בשוק הנדל"ן האיטלקי אחרי ההרס שזרעה מגפת הקורונה באיטליה? האם הנכס שלי יאבד מערכו? האם אצטרך לוותר על קניית הבית שתכננתי לקנות לפני מגפת הקורונה? ועוד שאלות אחרות ממשקיעים מודאגים שהגיעו אלינו במהלך החודשיים האחרונים, מאז שהחל הסגר באיטליה בנוגע להשקעותיהם או על נכסי הנדל"ן שברשותם.

כבר ברור לכולם, מגפת הקורונה תשפיע לרעה על הכלכלה העולמית בכל הרמות ובכל השווקים: המחשבה שתחום שהנדל"ן לא יפגע יהיה יומרני. האתגר האמיתי הוא לנסות ולהבין בעוד מועד כיצד התרחיש חדש הזה ישפיע על השקעות הנדל"ן של כולם ובאיזו מידה. ברגע הספציפי הזה המתאפיין ברמת אי וודאות גבוהה למעשה, גם ענף הנדל"ן יעבור שינויים ויתכן שיצור אפילו הזדמנויות חדשות.

על פי הסקר שערך בנק איטליה בקרב 1,352 סוכני נדל"ן בין 18 במאי ל -18 ביוני 2020 עולה שחלה החמרה בדעות והציפיות ביחס לשוק הדיור האיטלקי בעקבות התפרצות הקורונה באיטליה. ברבעון הראשון צנח חלקם של סוכנויות שמכרו לפחות נכס אחד, וכך גם מספר הקונים והמוכרים הפוטנציאליים.

לטענת סוכני הנדל"ן, כתוצאה מהמגיפה נראה כי קונים פוטנציאליים רבים החליטו לדחות או לסגת מתכניותהם לרכוש בית ועסקאות רבות שהיו בשלב המשא ומתן ומעבר לכך בוטלו.

כשני שליש מסוכני הנדל"ן מאמינים כי להתפרצות הקורונה יהיו השלכות שליליות על מחירי הדירות, שעשויים להימשך מעבר לשנה הנוכחית

סקר בנק איטליה בנוגע להשלכות הקורונה על שוק הדיור האיטלקי

ירידה בכמות העסקאות

השפעת מגפת הקורונה והסגר הארוך שהחל בתחילת מרץ 2020 עלול להחזיר אחורה את שוק הנדל"ן באיטליה בשש שנים לפחות. בהשוואה ל650,000 נכסים שנמכרו בשנת 2019 התחזיות לשנת 2020 מנבאות ירידה בנפח עסקאות הנדל"ן באיטליה בכ 50,000 (תסריט אופטימי)  – 120,000 (תסריט פסימי) נכסים, כלומר בין 8% ל 18% (ירידה של 9 מיליארד אירו – 22 מיליארד אירו בהשוואה לשנה הקודמת)

מחירי הנדל"ן באיטליה

כיום, חודשיים לאחר שהחל הסגר וכשבוע לפני שיוסר והמשק האיטלקי אמור לחזור לפעילות בהדרגה, לא נראות כרגע ירידות משמעותיות במחירי הדיור.  חשוב לזכור שבד"כ באיטליה קשה לראות ירידות חדות במחירי הנכסים. כאשר השוק נכנס למשבר, עסקאות הנדל"ן פוחתות או נעצרות אך המחירים נותרים יציבים יחסית.

כוחות מנוגדים פועלים כעת בשוק: מצד אחד הירידה בהכנסות והחסכונות תשפיע באופן שלילי על השוק, בעיקר בכל מה שקשור לדיור להשקעה שנפסק לחלוטין ומצד שני, המסקנות שהפיקו רבים במהלך הסגר שיש צורך בחדרים מרווחים יותר למשפחה או חדרי סטודיו שמהם ניתן יהיה לעבוד מרחוק את שוק הנדל"ן תהיה השפעה חיובית על השוק. כמוכן, ניתן לראות כבר עכשיו התעניינות מצידם של משקעים זרים המעוניינים לקנות בית באיטליה לצרכים שונים ובוחנים כבר עכשיו את השוק וההזדמנויות להשקעה בתקופה זו.

בשורה התחתונה, ההשפעה של שני כוחות מנוגדים אלו עשויה להביא לירידת מחירים קלה אך לא צפויה התרסקות במחירי הבתים באיטליה. לעומת זאת, בתסריט יותר פסימי עלול שוק הנדל"ן "לשלם ביוקר" בתווך הארוך במידה ואיטליה לא תתאושש מספיק מהר מההרס שזרע הסגר על הכלכלה.

נכסים להשקעה

המגמה העיקרית שאפיינה את שוק הנדל"ן האיטלקי בשנתיים האחרונות הייתה מעל לכל משקיעים שרכשו בתים שנועדו בעיקר להשקעה בדירות נופש. תופעה שתפסה תאוצה בכל אירופה ובאיטליה בפרט. שוק שהניב מחזור של כ 11 מיליארד אירו (הסכום המוצהר) בשנת 2019 באיטליה והגיע כעת לעצירה מוחלטת.

משקיעים רבים המתחילים להבין את השלכות מגפת הקורונה על תחום דירות הנופש ושוק התיירות העתידי באיטליה מתחילים להמיר את הנכסים שברשותם לדירות להשכרה לתווך בינוני או ארוך. רק משקיעים שיוכלו להציע רמות שירות, ניקיון, "וסטריליות" גבוהות של הנכס יצליחו לשרוד בנישה הזאת.

כל השאר, בעיקר משקיעים קטנים המחזיקים בנכס אחד או שתיים, שלא יוכלו לעמוד בסטנדרטים החדשים יפנו להשכרת הנכס שברשותם לתווך בינוני או ארוך או שימכרו את אותם הנכסים שאינם רווחים יותר.  אין ספק שתופעת הנכסים להשכרה לתווך קשר תחזור במועד מאוחר יותר לאחר שאפקט המגפה יתפוגג כך שהיכולת להמיר את ייעודו של הנכס בהתאם למציאות שמכתיב השוק מספקת גמישות מספקת שהמשקיעים מחפשים כעת.

דירות להשכרה

בתקופה של משבר כלכלי ניתן לראות בדרך כלל ביקוש לדירות להשכרה. שוק השכרת הדירות אמור לצמוח בסה"כ בתקופה הקרובה גם אם מחירי השכירות לא יגדלו. עם זאת, יש לשים לב לבחירת הדיירים בהקשר זה: מי שאיבד את מקום עבודתו או צמצם משמעותית את הכנסתו, ימצא את עצמו קרוב לוודאי בקשיים בכל הנוגע לתשלום שכר הדירה והחשבונות הנלווים כפי קרה במהלך המשבר הכלכלי  הקודם שפקד את איטליה בשנים האחרונות, וכנראה שיקרה שוב כעת.

הערים הגדולות יסבלו פחות מאזורי הפריפריה והדרום , הביקוש למשרדים ונדל"ן מסחרי ירד. אך למי שיש את ההון להשקיע ימצא הזדמנויות בלתי חוזרות מצויינות להשקעה.

בשלב זה, כשהמשק האיטלקי עדיין נמצא בהסגר. לא ניתן אלא לחכות שהערפל יתפוגג והשפעת הסגר על הכלכלה האיטלקית ועל שוק הנדל"ן באיטליה יבחנו בחודשים הקרובים. כמובן כמו בכל מצב אחר גם כעת, במציאות הפוסט קורונה וירוס מציב השוק הזדמנויות שונות. בהרבה מקרים טוב להשקיע דווקא בשוק עם מעט תיאבון.