קניית בית כפרי בחבל פוליה | היכן כדאי להשקיע
כהמשך למאמר הקודם "כל סיבות לקניית בית באיטליה", עוסק המאמר הבא באזור valle d'Itria ומגוון נכסי הנדל"ן שיש לאזור זה להציע למשקיע הזר.
מייק לובוביץ' | CASITALIS
מייק לובוביץ' | CASITALIS
אזור ואלה דיאיטריה (Valle D'itria) הינו אחד היעדים המרכזיים בחבל פוליה שבאיטליה. מדובר באזור עשיר בהיסטוריה, בעל מסורת עתיקה הקשורה בעיקר לעולם החקלאות עם כמות מרשימה של שרידים ארכיטקטונים ונכסי נדל"ן החל מטרולי (Trulli) כפריים ועד למאסרייה – Masserie (חוות) עתיקות של מאות שנים המוצעים למכירה בכל רחבי העמק וסביבתו.
למרות שמאסרייה ניתן למצוא כמעט בכל רחבי דרום איטליה (ממלכת נאפולי ההיסטורית) את הטרולי ניתן למצוא כמעט באופן אקסלוסיבי באיזור וואלה דיטריה; האזור מכיל כ 5000 טרולי הפרוסים בכל רחבי העמק; מרכזה של העיר אלברובלו – Alberobello מורכב כולו מריכוז של טרולי ומשנת 1996 הוכרז כאתר מורשת עולמית של אונסקו.
בשנים האחרונות חווה פוליה "בום תיירותי" משמעותי הן מבחינת התיירות המקומית המגיעה לנפוש באיזור בעיקר בחודשים יולי אוגוסט ותיירות בינלאומית מכל רחבי העולם המגיעה לאיזור בכל חודשי השנה.חבל פוליה הופך גם ליעד מועדף ל-VIP כמו ג'רארד דפרדיו ומאריל סטריפ אשר בחרו לרכוש מאסריה עתיקות והפכו אותם לווילות מפוארות המסתתרות בין מטעים של עצי זית עתקים וכרמים רחבי ידיים.
מלון בורגו איגנציה – Borgo Ignazia אשר נבחר בשנת 2016 ע"י Virtuoso – International luxury travel network למלון הטוב ביותר בעולם הוקם על שטחו של כפר עתיק סמוך ל Savelletri. כך גם מלונות פאר אחרים כמו San Domenico ו Torre Coccaro אשר הינם חוות עתיקות ששופצו והפכו למבנים מפוארים עבור נישה של תיירים עמידים ו VIP מכל רחבי העולם.
חברות תעופה לאוו קוסט מגיעות לחבל פוליה
ההשקעות בנדל"ן בפוליה קיבלו רוח גבית עם הגעתם של חברות התעופה הלאוו קוסט; חברות כמו ראיינאיר ואיזיג'ט ו שהטיסו תיירים זרים רבים מאנגליה, צרפת, גרמניה והולנד שהתאהבו באיזור והחלו לרכוש טרולי כפריים ודירות נופש קטנות במרכזי ערים היסטורים; לעיתים אף בסכומים מוגזמים בערים ציוריות כמו מארטינה פרנקה – Martina Franca, צ'יסטרנינו – Cisternino, אוסטוני – Ostuni ועוד.
עם המשבר הכלכלי שפקד את איטליה ב 10 השנים האחרונות פחתו מעט ההשקעות הזרות בנדל"ן; כיום, אלו שרוכשים נדל"ן עושים זאת משתי סיבות עיקריות: בית קיט לתקופת הקיץ והחגים או לשם יצירת הכנסה נוספת מהשקעה זו. ישנם גם כאלו המתאהבים בקסם של פוליה ומחליטים לעבור לכאן לצמיתות. השקעות בבתים כפריים טיפוסים כגון טרולי וחוות (מאסריה) עדיין מהווים את ההשקעה הבטוחה ביותר הן עבור האיטלקים ועבור המשקיעים הזרים המהווים נתח נכבד מכלל ההשקעות במבני נדל"ן כפריים.
סמוך לים או על הגבעה. המחיר יקבע
אזורים כמו פאזאנו – Fasano ואוסטוני – Ostuni אשר נמצאים סמוך לים האדריאטי הם ללא ספק הנכסים המבוקשים ביותר על ידי המשקיעים הזרים. לעומת זאת עמק הוואלה דיטריה הנמצא כ 30 דקות נסיעה מחוף הים האדריאטי ופחות משעת נסיעה לחופים הקסומים של הים האיוני – Ionio הינו לא ספק אלטרנטיבה מצוינת בהתחשב בעובדה שמדובר באיזור כפרי מדהים ביופיו המציע לא מעט אטרקציות מקומיות.
אלו המחפשים נכסים ליד הים האדריאטי באיזורים כמו מונופולי – Monopoli או פוליניינו – Polignano al mare (עיר הולדתו של דומניקו מודוניו) יתקשו למצוא "מציאות". מדובר באיזור מאד מבוקש שהופך בחודשי הקיץ למוקד עליה לרגל לתיירים איטלקים וזרים. כאן ניתן למצוא מבנים כפריים משופצים של 120 מ"ר עם שטח אדמה של 10 דונם במחיר של כ 200,000 יורו בהשוואה לעיירות אחרות שבהם המחירים נמוכים יותר בכ-30% – 40%. כך גם המצב עם החוות העתיקות – Masserie. נכס משופץ מסוג זה באיזור מונופולי או פאזאנו. קרוב לים עם בריכה ו 30 חדרי שינה יכול לנוע בין מיליון ל 2 מיליון יורו; לאלו המעוניינים לרכוש נכס דומה הדורש שיפוץ ישלמו בין 350,000 יורו – 600,000 יורו בהתאם לאיזור ומצב הנכס.
קריסת מחירי הנדל"ן באיטליה
קריסת מחירי הנדל"ן באיטליה שהחלה בשנת 2010 לא פסחה על חבל פוליה ואיזור זה; אם לפני קריסת מחירי הנדל"ן טרולו – Trullo לא משופץ עלה כ 100,000 יורו, כיום ניתן לרכוש נכס דומה בכ 30,000 יורו אך נכסים אלו מעניינים מעטים בלבד ורוב הקונים מעוניינים בבתים משופצים.
מחירי הנדל"ן למ"ר בעיירות שונות של ואלה דיטריה וסביבתו
| מארטינה פרנקה – Martina Franca | 850 יורו/מ"ר – 1300 יורו/מ"ר |
| צ'יסטרנינו – Cisternino | 850 יורו/מ"ר – 1250 יורו/מ"ר |
| פאזאנו – Fasano | 1050 יורו/מ"ר – 1475 יורו/מ"ר |
| אוסטוני – Ostuni | 1100 יורו/מ"ר – 1600 יורו/מ"ר |
| מונופולי – Monopoli | 1250 יורו/מ"ר – 1775 יורו/מ"ר |
| פוליניינו אל מארה – Polignano al mare | 1250 יורו/מ"ר – 2100 יורו/מ"ר |
* המחירים משתנים בהתאם לאיזור (עירוני, כפרי, וכו')וסוג הנכס. מקור:מאגר הנתונים של עסקאות הנדל"ן לרבעון הראשון לשנת 2019 Agenzia delle Entrate.
אחת הסיבות העיקריות לירידת המחירים תלויה גם בעובדה שהטרולי או הבתים הכפריים נחשבים לבתי קיט או כמו שהאיטלקים קוראים להם: seconde case. בעקבות המשבר הכלכלי בתי הקיט הפכו למותרות להרבה תושבים מקומיים שאינם יכולים להרשות לעצמם להמשיך ולהחזיק בנכסים אלו. שוק הנדל"ן המקומי מציע כמות גדולה של נכסים כגון בתים כפריים, דירות במרכזים היסטורים ואפילו מבנים מפוארים וחוות במחירים נמוכים בכ 30%-40% ובמקרים מסויימים אפילו ב50% מהמחיר הממוצע לפני 10 שנים.
צימרים ובתי אירוח מפוארים
העלייה בתיירות שבזמן קצר מאד יחסית הביאה לצורך ממשי לתשתית תיירותית מספקת עבור כל אותה תיירים הפוקדים את פוליה בשנים האחרונות. הביקוש הגובר גורר אחריו גל השקעות של תושבים מקומים וזרים בצימרים, B&B ואפילו מלונות בוטיק מפוארים. עם זאת מספר לא מבוטל של משקיעים שהשקיעו את עספם בהסבת מבנים אלו לעסקי אירוח שונים הגיעו למסקנה שאין זה פשוט לנהל את העסק ואין בידם את הידע והנסיון הדרוש לכך. כתוצאה מכך ניתן למצוא גם שלל של מתקני אירוח שונים העומדים למכירה ללא צורך בהסבת נכס ועם הרשיונות הדרושים להפעלתו.
נתון נוסף מאד חשוב קשור להחזרים שהנהיגה איטליה בשנים האחרונות בהקשר לשיפוץ נדל"ן; כאשר ניגשים לשפץ נכס ניתן לקבל החזר על הוצאות השיפוץ על סך 50% – 85% מעלויות השיפוץ, בהתאם לקטגוריות שונות; ההחזרים מחולקים ל 10 תשלומים ב 10 השנים שלאחר השיפוץ; כלומר אם עלות השיפוץ הייתה 50,000 יורו. וההחזר הינו על 50%, ישולמו לבעלי הנכס 2,500 יורו בכל שנה ב10 השנים הבאות.
